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存量房拍卖有价无市?

作者:祖秀丽 来自:公司投资律师 时间:2005-4-15 15:35:10
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大部分人对于房产拍卖的了解还来自于刘晓庆、赖昌星的官司,作为一种特殊的销售方式,房产拍卖总是披上法院强制执行的外衣。


被动状态

2005年1月份,北京昆明湖南路的几栋别墅楼前,修剪精致的草坪还有几分翠绿,空荡荡的道路不见一个人影。这是东方国际拍卖公司(以下简称东方国际)代理拍卖的房产。由于这里临近四环,距东边不到4、5公里即可通往中关村、圆明园、上地;西边的道路通往颐和园、香山风景区。附近汤泉易居同档次的别墅已经飙升到均价8000元/平米。东方国际业务部的樊自绅说,这7栋别墅是开发商以4760元的起拍价的委托拍卖。

目前房地产拍卖方兴未艾。樊自绅介绍,一般的拍卖公司业务分两块:资产拍卖(也就是房地产项目)和艺术品拍卖。和世术品拍卖比较,房产项目比较好操作,投入的人员少,风险小。在北京200多家拍卖行中,经营资产拍卖的占80%。
北京现在2.2亿平方米的存量房(包括开发商手中的尾房、次新房、二手房、没卖出去的新盘)。仅此一项,如果按北京的平均房价5000元/平米全部走上拍卖轨迹,这将是一个上万亿元的巨大市场。

但是房产拍卖一直处于被动状态。拍品主要是法院和金融部门委托的强制拍卖,多是企业的烂尾楼和不良资产房、银行抵押房、没收房产。而开发商手中的大量存量房,还没有大规模地走向拍卖市场。

“主要跟竞标者有关。”一位不愿透露姓名的拍卖行经理说,“来拍卖行竞标的个人很少,主要是炒房‘低进高出’的投资行为。而普通百姓,甚至很少有人知道房产拍卖这回事。这让开发商心里没底。”

这位人士说,房产拍卖不被人知主要是宣传不到位,一些拍卖行对宣传不重视。媒体也不感兴趣,过分追求看点和轰动效应,除了个别明星拍卖房外,其他的拍卖的报道基本都无声无息。“个别拍卖行和个人合谋,只在地方小报不起眼处刊登拍卖公告,造成竞拍人已经内定的事也有。”广东信业拍卖有限公司的拍卖师陈一杰说。

还有目前的拍品标的数额巨大,一般的百姓不敢问津。就拿东方国际2005年1月份的拍卖会上,在拍卖的5处房产中,2处是建筑面积2000多万、起拍价千万元以上的房产,其中通州的某处山庄是集住店、办公、娱乐为一体的旅游地产,起拍价接近1500万。其他5处民宅项目,都是在面积250米以上,起拍价在100万~400万以上。


买卖之痛

据陈一杰介绍,开发商把手中的余房束之高阁并对拍卖敬而远之,主要是心理预期过高。“如果是古董文物艺术品,拍卖价是往上叫的,但是对于房子,肯定比市面上低,因此很多高价房产都流拍。”

如果是法院或金融机构委托拍卖,价格由委托方内定,拍卖公司没有权力对其指手画脚。如果第一次流拍后,拍卖公司可发回法院降价,这样的价格可连续三次调整,如果最后一次再流拍就发回法院不再拍卖。而如果是开发商或者个人拍卖,价钱是双方协商的结果。由于开发商的预期过高,实际上拍卖公司对价格也无法控制,某个拍卖公司老总表示,他们曾经拍卖过一套房子,由于开发商不肯降价导致多次流拍,直到现在这栋房子还没有出手。

拍卖的房产比市价的平均值要低10%左右,有的还低20%~30%。中都国际曾拍卖过临近四环的一处房产,这个地段2000年以后二手房的平均价格是5000元/米以上,个别的还到了6000元/米,而这套户型不错的房子起拍价只有4500元/米。2003年初拍卖的刘晓庆在北京、重庆等地的19套住宅中,其中位于北京回龙观和安惠北里的房产每套的起拍价只有2000元,只是相当于北京市房地产均价5300元/平米的三分之一。这么低的价位对开发商来说是不愿接受的。

虽然一些开发商用拍卖的形式进行清盘,但是对于很多开发商来说,由于大部分房子销售完了已经把本钱收回来了,没有资金压力就不急着把尾房脱手,想寻个高价再卖。媒体曾质疑一些开发商还拿出少量商铺的“作秀”拍卖,是“哄抬”高价对其房产促销。

上海和华利盛律师事务所律师杨春宝认为,开发商拍卖存量房可能有两个原因:一是急着收回现金;二是存在法律纠纷,债权人急于找买家变现。但是参加拍卖的房子周期长,靠拍卖解燃眉之急似乎不太妥当。一般拍卖行举办的拍卖会基本是一个月一次,拍卖行对委托方的资质、房屋质量、房产价值等进行调查和评估,另外还有广告宣传策划等活动,一来二去时间就长了,有的长达2、3个月时间才会拍卖,还不包括各种因素导致的流拍。“这对开发商都是不可预期的风险。”杨春宝说。

与开发商尽管时间成本和价格成本过高相比较的,是竞拍人的心理预期过低。“一想起拍卖就想到是问题房,想捡个便宜的心理的多的是。买卖双方的种种差异是房产拍卖最大的障碍。”樊自绅介绍,“来我们公司拍卖的大多数是炒楼的公司,个人竞拍的不多。”

没有群众基础造成的另一后果是,中介和投机公司趁机抢走了大量房源。这些公司经常以个人名义混入各大拍卖会,房子到手再以高价位卖出去。由于中介费用是双方平摊2.5%,而约定俗成的拍卖佣金是双方各掏5%。如果以一个50万的房子计算,拍卖费用就达2.5万。况且很多拍卖还要一次性付清现款等限制,凡此种种让不明就理的买房人把天平倾向于中介。


交易安全

某拍卖公司的一位副总想起3年前接过最大的一个标的某办公大楼不寒而栗,“过户问题很复杂,产权直到现在还没有理清。”这位不愿透露姓名的副总说,这样的事在拍卖行多的是,“有时候看人家各种手续齐全,但是接手后才发现一个楼盘抵给4家银行,或者一个土地多次抵押。这让拍卖公司为了办理手续疲于奔命,1年过不完户的有的是。如果楼卖出去后,大楼的土地出让金没交就破产了,只要土地出让金不交,就永远过不了户。”

即使是法院委托拍卖的房产,也不能保证绝对安全。早在1997年的上海曾发生过一件尴尬的事,经法院委托拍卖的房子却不能过户,令当时的社会十分震惊。根据法律,通常是房地产项目拍卖后法院应该办理好各种关系。但是法院事务繁忙,善后事务往往落到拍卖公司身上。而很多拍卖公司面临的问题是,越是年头儿长的房产办理过程越是复杂,过去的楼盘体制不健全,房地产政策混乱,让钻营之徒得了空子。“房产的水太深,这里面说不清的事多的是。如果一不小心误入陷阱,人员、广告费都白搭不说,对我们的信誉影响极坏。”这位副总表示,作为拍卖公司风险与利润并存。“过去很多房子‘不干净’,随着时间推移,这种情况会越来越少。”

很多拍卖公司表示,尽管拍卖面对的困难重重,拍卖仍然是一种最好的销售方法。“开发商希望房价越高越好。拍卖公司认为价格高了拍不出去,那人员费用、场地费用、广告成本都泡了汤。最终双方会以一个接受的价格拍卖。”再就是房产拿出来接受市场的检验,“最终成交的价格比开发商售楼价更接近它的价值。”樊自绅说。

(本文转载自《地产新闻》2005年3月号)


(本文作者:祖秀丽,来自:公司投资律师,引用及转载应注明作者与出处。 发表评论
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